A reforma tributária no Brasil está em fase de implementação e promete alterar profundamente a forma como imóveis e serviços imobiliários são tributados, com mudanças começando gradualmente em 2026 e consolidando-se até 2033. As consequências atingem desde a tributação sobre aluguel e intermediação até a venda de imóveis e estrutura de custos nacionais, o que exige preparo e análise estratégica dos donos de imobiliárias. Sendo assim, confira os
O que é a reforma tributária e quando ela começa a valer?
A reforma tributária substitui tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), criando um sistema semelhante a um IVA dual (federal + estadual/municipal). A transição começa em 2026, com plena operação prevista até 2033.
A mudança é estrutural e foi regulamentada pela Emenda Constitucional 132/2023 e pela Lei Complementar 214/2025. Esses novos tributos unem vários impostos antigos em um modelo mais amplo de tributação sobre bens e serviços, incluindo operações imobiliárias, o que altera a forma como imobiliárias são tributadas no dia a dia.
Como a reforma tributária afeta diretamente as imobiliárias?
A reforma altera a tributação de serviços imobiliários, como administração de imóveis, intermediação de locação e venda, e a própria estrutura de impostos que incidem sobre essas operações, exigindo adaptação de processos e atenção à nova forma de apuração fiscal.
Até hoje, serviços prestados por imobiliárias sofrem tributação por meio de tributos como ISS, PIS e Cofins. Com a reforma, esses tributos serão substituídos por IBS e CBS, exigindo a adaptação e reorganização da contabilidade e dos sistemas fiscais da empresa. Isso pode significar novos cálculos de tributos, necessidade de acompanhamento especializado e eventuais mudanças na precificação dos serviços prestados.
A locação de imóveis vai ficar mais cara para o dono da imobiliária?
Para imóveis alugados por meio de pessoas jurídicas, a tributação via novos tributos pode aumentar, embora existam mecanismos de redução de alíquota e redutor social que aliviam parte do peso fiscal.
Hoje, a tributação de aluguel é relativamente simples: a imobiliária recolhe tributos e o proprietário paga IR sobre os rendimentos. Com a reforma, tanto IBS quanto CBS poderão incidir sobre as locações, especialmente quando feitas por pessoas jurídicas. Para pessoas físicas, a tributação passa a ocorrer acima de certo volume de imóveis ou faturamento anual.
Haverá mudanças na tributação de aluguel por temporada e curtas locações?
Sim. Aluguéis de curta duração (como temporada) podem ser tributados como serviços semelhantes a hotelaria, com IBS/CBS aplicados de forma diferenciada, o que pode aumentar a carga tributária sobre essas operações.
Como um dos impactos da reforma tributária para donos de imobiliária, locações de até 90 dias, muito comuns em cidades turísticas, podem ser tratadas como serviços de hospedagem, levando à aplicação de novos tributos e possíveis alíquotas maiores. Isso significa que para imobiliárias que administram esse tipo de contrato, a carga fiscal e a forma de recolhimento podem ser diferentes da locação tradicional, exigindo revisão de contratos e estratégias de preço.
A venda de imóveis pelas imobiliárias será tributada de maneira diferente?
Sim. A reforma prevê que a venda de imóveis por pessoas jurídicas seja tributada pelo novo IBS, o que representa uma nova incidência tributária que não existia anteriormente e pode influenciar no preço final e na margem da imobiliária.
Atualmente, transações de compra e venda implicam apenas ITBI (imposto municipal) e eventuais tributos sobre ganho de capital no caso de pessoas físicas. Com a nova regra, o IBS passará a incidir sobre a venda realizada por empresas, com alíquota reduzida pela metade em relação ao padrão do sistema tributário. Isso pode representar aproximadamente 7% a 14% de imposto sobre a operação, dependendo da fase de transição e regras aplicadas.
Como a reforma impacta o regime especial de tributação para incorporação e loteamentos?
O regime especial (como o RET) permanece, mas com nova estrutura tributária focada em IBS e CBS, reduzindo contribuições sobre incorporação e loteamentos, o que pode ser vantajoso em projetos bem planejados.
O novo sistema prevê que o RET seja aplicado com alíquotas unificadas para IRPJ e CSLL, com redução de tributos substituídos, o que pode gerar benefícios fiscais em empreendimentos imobiliários quando bem estruturados. Essa alteração exige que imobiliárias que atuam com incorporação e loteamento façam revisões detalhadas para aproveitar as vantagens e planejar corretamente a tributação.
A criação do “Cadastro Imobiliário Brasileiro” afeta as imobiliárias?
Sim, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) unifica informações fiscais e patrimoniais de imóveis, o que melhora a transparência, mas exige maior sincronização entre imobiliárias e o sistema tributário.
O CIB funciona como um “CPF para imóveis”, centralizando dados imobiliários em uma base única. Isso facilita o controle fiscal e pode impactar na gestão de imóveis pela imobiliária, desde cadastro e conferência de informações até o recolhimento correto de impostos, tornando essencial manter a base de dados atualizada e integrada com sistemas oficiais.
Quais são os principais desafios para os donos de imobiliárias com a reforma tributária?
Os principais desafios são adaptação contábil e fiscal, revisão de contratos, formação de estratégia tributária, e preparação da equipe para lidar com IBs/CBS, além de potenciais ajustes nos preços de serviços.
As imobiliárias precisarão atualizar sistemas contábeis e fiscais, capacitar equipes sobre o novo modelo, revisar contratos com proprietários e locatários e definir estratégias para repasse ou absorção de custos tributários sem perder competitividade. A complexidade do novo sistema também demanda aconselhamento jurídico e fiscal especializado para garantir conformidade legal e eficiência tributária.
Donos de imobiliária devem se preparar, mas há oportunidades
A reforma tributária para donos de imobiliária traz grande impacto, com novas formas de tributação, maior complexidade fiscal e possíveis aumentos de custo, mas também abre espaço para planejamento tributário inteligente e eficiência operacional.
A reforma pode elevar a carga tributária de certas operações, especialmente locação por pessoas jurídicas e vendas empresariais, mas mecanismos como redutores sociais, transição gradual e potencial redução de custos em algumas operações podem mitigar impactos negativos. A chave para as imobiliárias será antecipar as mudanças, buscar apoio especializado e revisar estratégias de preço e tributação.
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