Comprar um imóvel é uma decisão importante e, muitas vezes, planejada durante anos. No entanto, imprevistos acontecem, e pode ser necessário desistir do negócio. Quando isso acontece, entra em cena o distrato imobiliário, um procedimento que formaliza a quebra do contrato de compra e venda do imóvel. Neste artigo, você vai entender o que é o distrato imobiliário, quando ele pode acontecer, quais são as regras legais, os prazos e as multas envolvidas. Tudo explicado de forma clara para quem atua ou se interessa pelo mercado imobiliário.
O que é distrato imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão formal de um contrato de compra e venda de imóvel, seja ele na planta ou já construído. Essa rescisão pode ser motivada por diversos fatores, tanto por parte do comprador quanto da construtora ou incorporadora.
O distrato serve para estabelecer os termos da desistência da compra, como a devolução (ou não) dos valores pagos, o pagamento de multa, e outras condições. Ele deve ser feito por escrito e de forma consensual, seguindo o que foi previsto no contrato e na legislação vigente.
É importante destacar que o distrato não é uma simples desistência informal: trata-se de um procedimento jurídico, que deve ser tratado com cuidado, pois envolve direitos e deveres de ambas as partes.
O que pode gerar distrato imobiliário?
O distrato imobiliário pode ser gerado por motivos como problemas financeiros, arrependimento, negativa de financiamento, atraso na obra, descumprimento contratual pela construtora ou falta de documentação legal do imóvel.
- Problemas financeiros do comprador, como perda de emprego, endividamento ou imprevistos que afetam sua renda;
- Arrependimento ou mudança de planos, como decidir morar em outra cidade ou optar por outro imóvel;
- Atrasos na obra, quando a construtora não cumpre os prazos previstos em contrato;
- Descumprimento contratual por parte da incorporadora, como falhas na entrega, ausência de infraestrutura prometida ou problemas legais com o terreno;
- Negativa de financiamento bancário, quando o comprador não consegue aprovação do crédito imobiliário;
- Falta de registro do imóvel ou ausência do Habite-se, o que impossibilita o uso legal do imóvel.
Em cada uma dessas situações, é possível solicitar o distrato, mas as consequências — especialmente a devolução dos valores pagos e o valor da multa — podem variar conforme o motivo da desistência e as regras do contrato.
Desistência da compra imobiliária em até 7 dias
A legislação brasileira prevê uma proteção específica para o consumidor em compras feitas fora do estabelecimento comercial físico, como pela internet, telefone ou em estandes de venda.
Segundo o artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), o comprador pode desistir da compra em até 7 dias corridos após a assinatura do contrato ou do recebimento do produto/serviço. No caso dos imóveis, isso vale principalmente para contratos fechados em stands de vendas ou pela internet, sem que o consumidor vá até a sede da construtora ou da imobiliária.
Nesse caso, o distrato pode ser feito sem necessidade de justificativa, e o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo taxa de corretagem, se for o caso.
Essa regra tem sido reafirmada por decisões judiciais e é uma importante proteção para quem fecha negócio por impulso ou sem tempo para analisar todos os detalhes com calma.
Qual o valor da multa por distrato?
A multa por distrato varia conforme o contrato e o motivo. Pela lei, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos, ou até 50% se o imóvel estiver em patrimônio de afetação. A devolução deve ocorrer em até 180 dias após o distrato.
A multa por distrato imobiliário depende de diversos fatores, incluindo:
- O motivo da rescisão;
- O que está previsto em contrato;
- Se o imóvel está pronto ou na planta;
- Se a rescisão foi amigável ou litigiosa.
Em 2018, foi sancionada a Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018), que trouxe mais clareza às regras.
Segundo a lei:
- Se o comprador desistir do imóvel por vontade própria, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos.
- Se o imóvel estiver vinculado a patrimônio de afetação (modelo em que os recursos da obra ficam separados do patrimônio da construtora), a retenção pode chegar a 50% dos valores pagos.
- A devolução deve ser feita em até 180 dias após o distrato. Se esse prazo for descumprido, a empresa pode ser obrigada a devolver todo o valor pago, com correção monetária.
Se a rescisão ocorrer por culpa da construtora, como em casos de atraso na entrega sem justificativa, o consumidor pode exigir a devolução integral dos valores pagos, além de indenizações por danos materiais ou morais, dependendo do caso.
Por isso, a análise do contrato e das circunstâncias do distrato é essencial para calcular o valor da multa e garantir os direitos envolvidos.
Precisa de advogado para fazer distrato?
Não é obrigatório ter um advogado para fazer um distrato, mas é altamente recomendável contar com apoio jurídico, principalmente nos seguintes casos:
- Quando há conflito entre as partes;
- Se a construtora se recusa a devolver parte dos valores pagos ou cobra multa abusiva;
- Quando o contrato tem cláusulas complexas que dificultam a interpretação dos direitos;
- Se o comprador busca indenização por danos ou outras compensações.
Um advogado especializado em direito imobiliário pode analisar o contrato, identificar cláusulas abusivas, intermediar a negociação com a construtora e, se necessário, propor uma ação judicial.
Mesmo em distratos amigáveis, a presença de um advogado ajuda a garantir que todos os termos estejam claros e que a documentação esteja correta, evitando problemas futuros.
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O distrato imobiliário é um instrumento importante para formalizar a desistência da compra de um imóvel, seja por parte do comprador ou da construtora. Com a Lei nº 13.786/2018, o processo passou a ter regras mais claras, especialmente no que diz respeito às multas, prazos e formas de devolução dos valores pagos.
Entender os seus direitos e deveres nesse processo é essencial para evitar prejuízos. E sempre que possível, busque orientação de um profissional especializado.
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