Vender um imóvel pode ser um ótimo negócio, mas é importante entender que, dependendo do valor da venda e de alguns outros fatores, pode haver um imposto a pagar chamado de lucro imobiliário. Essa é uma obrigação prevista pela Receita Federal para quem obteve ganho financeiro ao vender um imóvel.
Neste post, vamos explicar de forma simples o que é o lucro imobiliário, como fazer o cálculo, quando você precisa pagar, quem pode estar isento e algumas formas legais de reduzir ou evitar essa cobrança.
O que é lucro imobiliário?
O lucro imobiliário é o ganho de capital obtido na venda de um imóvel. Ou seja, é a diferença entre o preço de venda e o valor que você pagou quando comprou o imóvel, considerando também possíveis gastos com benfeitorias, reformas e taxas envolvidas na aquisição e venda.
Exemplo simples:
Se você comprou um apartamento por R$ 300.000 e o vendeu por R$ 450.000, o lucro imobiliário é a diferença entre esses valores: R$ 150.000.
Esse valor é considerado lucro porque representa o quanto o imóvel valorizou desde a compra até o momento da venda.
Como calcular lucro imobiliário?
Para calcular o lucro imobiliário, subtraia o valor de compra (incluindo despesas e melhorias) do valor da venda. Sobre o ganho, aplique a alíquota de 15% a 22,5%, conforme o valor.
Veja o passo a passo:
1. Defina o valor de compra do imóvel
Esse valor inclui o preço de aquisição e também as despesas com escritura, registro, ITBI e corretagem (se houver). Tudo isso pode ser somado para reduzir o valor do lucro.
2. Inclua gastos com melhorias
Se você fez reformas, ampliações ou benfeitorias no imóvel, guarde todas as notas fiscais. Esses valores podem ser somados ao custo de aquisição.
3. Calcule o ganho de capital
Subtraia o valor de compra (já com as despesas e melhorias) do valor da venda.
Fórmula simples:
Lucro Imobiliário = Valor da venda – (Valor de compra + despesas e melhorias)
4. Aplique a alíquota do imposto
A alíquota de imposto sobre o lucro imobiliário é de 15% sobre o ganho de capital.
Além disso, existe um sistema chamado de alíquotas progressivas para lucros muito altos:
| Faixa de Lucro | Alíquota |
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 mi a R$ 10 mi | 17,5% |
| De R$ 10 mi a R$ 30 mi | 20% |
| Acima de R$ 30 mi | 22,5% |
Lembrando que esse cálculo é feito por meio do programa da Receita Federal chamado GCAP (Ganho de Capital), que deve ser preenchido após a venda.
Quando se deve pagar lucro imobiliário?
O imposto sobre o lucro imobiliário deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Isso significa que, se você vendeu o imóvel em abril, o imposto deve ser pago até o final de maio.
O pagamento é feito via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), que pode ser gerado diretamente pelo sistema da Receita após o preenchimento do GCAP.
Importante: Se você não pagar dentro do prazo, pode ter multa e juros.
Quem fica isento de lucro imobiliário?
Ficam isentos quem vende único imóvel por até R$ 440 mil (sem venda nos últimos 5 anos), quem reinveste o valor em outro imóvel residencial em até 180 dias, e imóveis comprados antes de 1969 ou com redutores até 1988.
1. Venda de imóvel por até R$ 440 mil
Se você vendeu um único imóvel residencial por até R$ 440.000, está isento desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos e seja o único imóvel de sua propriedade.
2. Uso do valor para compra de outro imóvel
Se, no prazo de 180 dias, você utilizar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil, também poderá ter isenção total ou parcial do imposto.
Esse benefício vale mesmo que você já tenha outros imóveis, mas precisa cumprir o prazo e destinar o valor da venda para a nova aquisição.
3. Imóveis adquiridos antes de 1969
Se o imóvel foi comprado antes de 1969, há isenção total de imposto. Além disso, imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm redutores progressivos no cálculo do imposto.
Como evitar pagar lucro imobiliário?
Para evitar pagar lucro imobiliário, use isenções legais: venda de único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento em outro imóvel em até 180 dias, comprovação de melhorias no imóvel e aproveitamento de redutores por tempo de posse.
1. Usar a isenção de único imóvel até R$ 440 mil
Se você tem apenas um imóvel e o valor de venda está dentro do limite, aproveite esse direito.
2. Reinvestir em outro imóvel
Como explicado, se for comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, pode ter isenção.
3. Atualizar o valor do imóvel
Se você fez melhorias ou reformas no imóvel, junte notas fiscais, contratos e recibos. Esses custos entram no cálculo e podem reduzir bastante o valor do lucro tributável.
4. Fazer o planejamento da venda
Antes de fechar a venda, consulte um contador ou especialista no assunto para avaliar o melhor momento e a melhor forma de fazer a transação, considerando os benefícios fiscais.
5. Aproveitar os redutores por tempo de posse
Para imóveis adquiridos até 1988, existe um desconto progressivo sobre o ganho de capital, quanto mais tempo você tiver ficado com o imóvel.
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O lucro imobiliário é uma obrigação importante que todo vendedor de imóvel precisa conhecer. Saber calcular corretamente, entender as regras de isenção e fazer um bom planejamento antes da venda pode ajudar a economizar e evitar problemas com a Receita Federal.
Antes de vender seu imóvel, avalie bem a situação, consulte um contador de confiança e estude as possibilidades de isenção ou redução do imposto.
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