Construir um prédio ou um condomínio envolve uma série de documentos e etapas legais. Um dos mais importantes é o memorial de incorporação, exigido por lei para que o empreendimento seja registrado e comercializado na planta. Se você atua no mercado imobiliário ou deseja entender melhor o processo de incorporação, este texto é para você.
A seguir, explicamos de forma simples o que é esse documento, o que ele deve conter, como fazer e por que ele é essencial em qualquer incorporação imobiliária.
O que é memorial de incorporação?
O memorial de incorporação é um documento técnico e jurídico que reúne todas as informações detalhadas sobre um empreendimento imobiliário, como um edifício residencial, comercial ou condomínio horizontal. Ele é uma exigência da Lei nº 4.591/1964, conhecida como a Lei da Incorporação Imobiliária.
Esse documento deve ser registrado no cartório de registro de imóveis antes do início da venda das unidades na planta. O objetivo é garantir transparência e segurança jurídica para os compradores, além de comprovar que o projeto está regularizado e segue todas as normas legais, urbanísticas e técnicas.
Em resumo, o memorial de incorporação formaliza o compromisso do incorporador com o projeto que será executado, detalhando desde a planta do imóvel até o padrão de acabamento e a destinação de cada unidade.
O que deve constar em um memorial?
O memorial de incorporação deve ser completo, claro e conter todos os elementos técnicos, jurídicos e administrativos necessários para apresentar o empreendimento de forma transparente.
Veja os principais itens que devem constar nesse documento:
- Identificação do incorporador: nome, CPF/CNPJ e endereço do responsável pela incorporação, seja pessoa física ou jurídica.
- Título de propriedade do terreno: documento que comprova que o incorporador é o legítimo proprietário do terreno ou possui autorização do proprietário para realizar o empreendimento.
- Certidões negativas: incluem certidões da Justiça Federal, Estadual, Trabalhista e da Receita Federal, além de outras que comprovem que o incorporador não possui pendências judiciais ou fiscais.
- Projeto aprovado: planta do projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura, com a devida licença de construção.
- Descrição detalhada do empreendimento: número de unidades, metragem, finalidade (residencial, comercial etc.), número de pavimentos, áreas comuns, garagens, áreas de lazer, entre outros detalhes.
- Memorial descritivo da obra: documento que informa o padrão de acabamento, os materiais que serão utilizados e as características técnicas da construção.
- Quadro de áreas: tabela que especifica a área privativa, comum e total de cada unidade.
- Valor global da obra e cronograma de execução: estimativa do custo total da obra e prazo previsto para sua conclusão.
- Regras de utilização das unidades e áreas comuns: informações sobre a destinação das áreas e as regras que os futuros condôminos deverão seguir.
- Minuta da futura convenção de condomínio: documento que antecipa as regras de convivência e administração do condomínio.
Esses são apenas os principais itens. O memorial pode conter ainda outros documentos, dependendo das exigências locais e da complexidade do projeto.
Como fazer um memorial de incorporação?
Para fazer um memorial de incorporação, reúna a documentação do terreno, aprove o projeto na prefeitura, elabore o memorial descritivo, redija o texto jurídico com a convenção do condomínio e registre tudo no cartório de imóveis antes de iniciar as vendas.
Confira abaixo os passos básicos para elaborar e registrar o memorial:
Reúna a documentação necessária
Junte todos os documentos do terreno, certidões, licenças e autorizações. Se o terreno tiver mais de um proprietário, será necessário apresentar a anuência de todos.
Desenvolva o projeto arquitetônico e obtenha a aprovação na prefeitura
Um arquiteto deve elaborar o projeto seguindo as normas municipais de uso e ocupação do solo. Após aprovado, será possível obter o alvará de construção.
Elabore o memorial descritivo da obra
O engenheiro ou arquiteto responsável deverá preparar o documento detalhando os materiais, sistemas construtivos e acabamentos.
Escreva o texto jurídico do memorial de incorporação
Aqui entra o papel do advogado, que redigirá as cláusulas contratuais, a minuta da convenção de condomínio e demais informações legais obrigatórias.
Monte o dossiê completo
Organize todos os documentos em ordem, seguindo as exigências do cartório de registro de imóveis.
Registre o memorial no cartório
Com o dossiê pronto, o incorporador deve protocolar o pedido de registro no cartório de imóveis onde o terreno está matriculado. Após a análise e aprovação, o memorial será registrado, e só então será permitido iniciar a comercialização das unidades.
Atenção: a ausência do memorial de incorporação registrado impede a venda legal das unidades e pode gerar sanções legais ao incorporador.
Veja como fazer o registro de incorporação.
O memorial de incorporação é um documento essencial para qualquer empreendimento imobiliário. Ele garante segurança jurídica, clareza nas informações e transparência para os compradores. Por isso, deve ser elaborado com muito cuidado e por profissionais qualificados.
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