A reforma tributária em curso no Brasil adota um novo modelo baseado em Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual) e traz várias mudanças que podem remodelar o mercado imobiliário como um todo. A seguir, analiso os principais efeitos esperados, os potenciais benefícios e os riscos da reforma tributária no mercado imobiliário, para quem compra, vende, aluga ou investe em imóveis.
O que muda: estrutura tributária e racionalização
A reforma tributária propõe unificar diversos tributos, como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, em dois novos: Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), formando um modelo de IVA dual.
Essa mudança visa simplificar o regime tributário, reduzir burocracias e dar mais transparência às operações imobiliárias, seja construção, venda, locação ou incorporação.
Como pode afetar o preço de imóveis novos
Para imóveis novos construídos por empresas/incorporadoras, a tributação passará a incidir sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, e não mais sobre todo o valor da obra. Isso tende a reduzir a carga tributária sobre imóveis de menor valor.
Com o uso de créditos tributários referentes a insumos e serviços, empresas do setor poderão ter custos menores, o que, na teoria, tornará os imóveis populares mais acessíveis.
Segundo estimativas do governo, imóveis populares novos podem ficar até cerca de 3,5% mais baratos.
Consequência esperada
- Aumento da oferta residencial popular, com preços mais competitivos;
- Estímulo à construção e incorporação de empreendimentos de menor custo;
- Possível ampliação do acesso à moradia própria para famílias de renda baixa ou média.
Impactos sobre locação, intermediação e o custo de aluguéis
Com a unificação dos tributos e definição de alíquotas específicas para locação, a carga tributária sobre imóveis alugados pode mudar. A reforma prevê alíquotas reduzidas para locação e possibilidade de redutor social para tornar imóveis residenciais mais acessíveis.
Por outro lado, representantes do setor alertam que custos adicionais podem ser repassados aos locatários, o que poderia elevar os preços de aluguel de 3% a 6%, segundo estimativas colocadas em uma das análises.
Consequências potenciais
- A oferta de imóveis para locação pode reduzir, se investidores considerarem a locação menos atraente após tributação;
- A rentabilidade de locadores e investidores imobiliários pode diminuir, o que pode desencorajar novos investimentos em aluguel;
- Para o mercado de locações populares, os redutores previstos podem aliviar custos — mas depende de regulamentação e da adoção prática pelos locadores.
Imóveis usados ou revendas e o impacto para quem compra e vende
A reforma não deve tributar vendas ocasionais feitas por pessoas físicas. Ou seja, quem vende um imóvel que já possui não será submetido ao novo IVA.
Para quem compra imóvel usado, isso significa que não há, diretamente, um aumento de imposto por causa da reforma. A tributação via municípios, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) permanece como antes.
Possível efeito no mercado de revenda
- Revendas entre pessoas físicas continuam atraentes, pois não sofrem incidência do novo IVA;
- Pode haver maior procura por imóveis usados — especialmente se preços de imóveis novos aumentarem ou ficarem menos competitivos;
- Isso poderia dinamizar o mercado secundário, com mais ofertas e uma possível pressão para ajuste de preço.
Ganhos de eficiência, redução de custos ocultos e estímulo à construção
Para construtoras e incorporadoras, a recuperação de créditos tributários sobre insumos e serviços pode diminuir o custo de produção, tornando mais eficiente a construção e incorporação.
Essa eficiência pode ser repassada ao comprador, ajudando a conter aumentos de preço especialmente em imóveis de perfil popular ou de médio padrão.
Além disso, o modelo de tributação mais simples e uniforme tende a reduzir a insegurança jurídica e fiscal, o que pode aumentar investimentos no setor e confiança de construtoras.
Riscos e incertezas: o que ainda causa preocupação
As alíquotas do novo IVA, mesmo com redução, ainda são vistas como potencialmente elevadas, o que pode neutralizar parte dos benefícios, elevando o custo final de imóveis e aluguéis.
A transição para o novo sistema será longa (prevista entre 2026 e 2033), o que gera um período de convivência entre regras antigas e novas, com possível instabilidade para contratos em andamento.
Também há o risco de que, embora a tributação sobre venda por pessoa física seja mantida, o custo de imóveis novos ou de construção aumente, o que pode encarecer a moradia, prejudicando o acesso à casa própria.
O que a reforma tributária representa para o mercado imobiliário como um todo
Reestruturação do perfil de oferta
A reforma pode provocar um reposicionamento: mais imóveis de perfil popular e de média renda, com custos controlados, e uma retração relativa dos imóveis de alto padrão para equilibrar carga tributária e demanda.
Valorização da transparência e planejamento fiscal
Incorporadoras e construtoras serão forçadas a planejar melhor seus custos, estrutura e uso de créditos fiscais. É um benefício para o setor, mas exige adaptação.
Possível pressão de preços de aluguel e imóvel usado
Para quem depende de locação, há risco de aumento, o que pode reduzir a demanda por aluguel e aumentar o interesse na compra de imóvel usado.
Impacto social e democratização da moradia
Se os incentivos aos imóveis populares realmente forem repassados, pode haver maior acesso à moradia própria para famílias de renda baixa ou média, um potencial efeito social positivo.
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A reforma tributária traz uma mudança profunda na forma como o setor imobiliário é tributado, com potencial de modernizar o mercado, reduzir custos de construção e tornar os imóveis populares mais acessíveis. Ao mesmo tempo, há riscos reais: alíquotas, transição prolongada, e possibilidade de repasse de custos a compradores e locatários.
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