A reforma tributária proposta no Brasil, consolidada principalmente pela Lei Complementar nº 214/2025, que cria o novo sistema de tributação baseado no IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e na CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), traz uma série de mudanças para incorporadoras imobiliárias. Essas alterações podem afetar desde os custos tributários das operações até o fluxo de caixa, preços dos imóveis e planejamento financeiro das empresas que desenvolvem projetos imobiliários. Abaixo, explicamos de forma clara e direta os principais impactos.
O que muda na tributação com a reforma tributária incorporadoras com a reforma?
As incorporadoras poderão passar por mudanças profundas no modo como são tributadas, com o fim gradual de regimes especiais atuais (como o RET) e a aplicação de novos tributos sobre receitas que hoje têm tratamento diferenciado, o que pode aumentar a carga tributária ou exigir adaptações no regime fiscal da empresa.
Hoje, muitas incorporadoras utilizam regimes como o Regime Especial de Tributação (RET), que unifica vários tributos (PIS/COFINS, IRPJ/CSLL) com alíquotas reduzidas. Com a reforma, tributos como PIS e Cofins deixam de existir na forma atual e passam a integrar o IBS e a CBS, alterando decisões estratégicas sobre qual regime usar.
A carga tributária para vendas de imóveis vai aumentar?
Depende da forma como a incorporadora tributa hoje e de como será a regulamentação final das alíquotas. Em alguns casos, a carga pode ficar maior do que a do regime atual; em outros, pode se manter competitiva, especialmente se houver aproveitamento de créditos tributários sobre insumos.
Segundo a Ministério da Fazenda, a reforma prevê que o imposto sobre vendas de imóveis novos por empresas incida sobre o valor agregado (diferença entre custo e preço final), com redutores e deduções que podem reduzir o imposto efetivo e permitir recuperação de tributos pagos em insumos e serviços.
No entanto, organizações do setor ressaltam que, na transição, muitas incorporadoras que hoje pagam menos no RET podem enfrentar uma carga maior ao migrar para o novo sistema de IBS/CBS.
O Regime Especial de Tributação (RET) será mantido?
Parcialmente e por tempo limitado. A reforma permite que incorporações com opção pelo RET até 01/01/2029 continuem tributando com alíquota reduzida, mas após esse prazo deverão migrar para o novo regime, o que pode elevar tributos pagos ao governo.
O RET hoje oferece alíquotas menores (como 4% sobre receita) para desenvolvedores imobiliários, simplificando e reduzindo tributos. O novo sistema busca preservar essa vantagem em uma fase de transição, mas com regras diferentes e prazo para migração.
Como será a tributação sobre insumos e créditos fiscais?
Um dos objetivos da reforma é reduzir o efeito cascata de tributos e permitir que incorporadoras recuperem créditos sobre insumos e serviços, reduzindo o custo final da obra, algo que não ocorre plenamente no sistema atual.
O regime de IBS/CBS deve permitir compensação mais ampla dos tributos pagos em etapas anteriores da cadeia (créditos tributários), o que pode ajudar a reduzir custos e neutralizar parte do impacto tributário total.
Haverá impacto no preço final dos imóveis?
Possivelmente sim, especialmente no curto prazo. Se a carga tributária efetiva das incorporadoras aumentar ou se houver mais custos de conformidade e adaptação fiscal, isso pode ser repassado ao preço final dos imóveis.
Por outro lado, a recuperação de créditos tributários e maior neutralidade do sistema podem reduzir custos de produção e, no longo prazo, pressionar preços para baixo ou pelo menos estabilizá-los — sobretudo em segmentos populares.
Quais desafios de fluxo de caixa e compliance as incorporadoras enfrentam?
A transição para o novo sistema exige investimentos em planejamento tributário, sistemas de compliance e gestão de créditos fiscais, o que pode aumentar os custos operacionais e a complexidade de gestão das incorporadoras.
Além disso, mecanismos como o “split payment”, previsto na reforma, podem mudar a forma como tributos são pagos (diretamente no momento da operação), impactando o fluxo de caixa das empresas, que estarão acostumadas a receber valores integrais e recolher impostos depois.
E quanto à tributação de dividendos e distribuição de lucros?
A reforma tributária pode trazer mudanças na forma de tributação de lucros e dividendos das empresas, exigindo um planejamento financeiro mais detalhado por parte das incorporadoras, já que tributos que hoje são isentos podem ser taxados no futuro.
Esse ponto não é exclusivo do setor imobiliário, mas é relevante para incorporadoras que distribuem lucros a acionistas ou sócios, pois pode haver impacto sobre a rentabilidade e a estratégia de distribuição de resultados.
Os lançamentos imobiliários serão impactados pela reforma tributária para incorporadoras?
A incerteza sobre alíquotas e regras de transição pode atrasar lançamentos de imóveis, enquanto incorporadoras e consultores tributários avaliam qual regime será mais vantajoso e ajustam seus modelos de precificação e compliance.
Especialistas alertam que decisões sobre migrar imediatamente para o novo sistema ou permanecer no RET durante a transição dependerão da comparação entre custos tributários e operacionais em cada cenário.
Quais os impactos positivos da reforma tributária para incorporadoras
A reforma pode trazer ganhos de eficiência tributária, maior transparência e possibilidade de recuperação de créditos, o que, a médio e longo prazo, pode reduzir custos e favorecer práticas mais eficientes de gestão tributária e construção.
Além disso, com regras mais uniformes de tributação em todo o país, incorporadoras poderão planejar melhor suas operações e investimentos, reduzindo riscos relacionados a regimes tributários fragmentados.
Fique atento às mudanças causadas pela reforma tributária para incorporadoras imobiliárias
A reforma tributária em andamento no Brasil representa uma mudança profunda no sistema de tributação do setor imobiliário. Para incorporadores, o momento exige atenção estratégica, adaptação de processos e diálogo com especialistas tributários e contábeis para aproveitar oportunidades e mitigar riscos durante a transição para o novo sistema tributário.
A reforma tributária representa uma das maiores mudanças já vistas no mercado imobiliário brasileiro, com impactos que atingem incorporadores, loteadores, proprietários, investidores e inquilinos. Portanto, confira nosso conteúdo completo sobre como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário de forma geral.
