A nova reforma tributária aprovada para o Brasil muda bastante o cenário para quem atua como loteador, ou seja, quem parcela terrenos, vende lotes, desenvolve loteamentos ou realiza desmembramentos. Em especial, a substituição de tributos antigos por um modelo de “IVA dual” (IBS + CBS) vai recolocar o custo fiscal de várias etapas do negócio imobiliário, o que pode afetar lucros e planejamento. Por isso, hoje vamos explicar os principais impactos da reforma tributária para loteadores.
O que muda para loteadores com a reforma tributária?
Operações de loteamento, venda de lotes, desmembramento de terrenos e parcelamento de solo passam a estar sujeitas aos novos tributos IBS e CBS, deixando de depender apenas de regimes anteriores, e podendo ter aumento significativo da carga tributária.
Até então, o setor imobiliário — na parte de loteamentos e vendas de terrenos — tributava-se geralmente por regimes como “lucro presumido” (no caso de pessoa jurídica) ou por tributos específicos, sem a incidência cumulativa de impostos sobre consumo/serviços na cadeia imobiliária.
Com a reforma, a criação do IBS (estadual/municipal) e da CBS (federal) alcança:
- Incorporação imobiliária e construção;
- Loteamento e parcelamento de solo;
- Venda de imóveis e lotes;
- Administração, intermediação e demais serviços ligados a imóveis.
Ou seja: praticamente toda a cadeia imobiliária envolvendo loteamentos e terrenos passará a integrar o novo sistema tributário.
Quem será diretamente afetado e em que situações?
Empresas ou pessoas jurídicas que loteiam, vendem lotes ou fazem parcelamento de solo estarão sujeitas ao IBS/CBS; e mesmo pequenas loteadoras devem revisar seus planos de negócio, pois a carga tributária pode subir, dependendo do volume e da operação.
Para entender quem afetará:
- A reforma impacta quem atua com incorporação, loteamento, parcelamento de solo ou venda de lotes, independentemente de ser grande construtora ou loteadora de menor porte.
- A incidência de IBS/CBS substitui tributos antigos como PIS, COFINS, ICMS, ISS — ou seja, operações até então tributadas a um regime menos oneroso passam a integrar o “IVA dual”.
- A transição será gradual: embora a lei já esteja sancionada, a migração completa (extinção dos antigos tributos e consolidação dos novos) está prevista até 2033.
- Até lá, há períodos de adaptação e regimes de transição que podem mitigar parcialmente o impacto, mas exigem planejamento cuidadoso.
Sendo assim, praticamente qualquer loteador deve revisar seus custos e margens, mesmo quem realiza operações modestas, especialmente se há planos de crescimento, parcelamentos de solo ou venda de lotes em volume.
Qual poderá ser a carga tributária para loteamentos após a reforma?
Com os redutores previstos, a tributação sobre loteamentos e vendas de lotes continua mais leve que o máximo do IBS/CBS mas, ainda assim, será maior do que antes, elevando o custo de operação e reduzindo margem de lucro.
Detalhes:
- Para loteamentos/incorporação/construção, o redutor geral é de 50% da alíquota padrão do IBS/CBS.
- Além desse redutor, para lote residencial novo a venda poderá haver um “redutor social”: um abatimento fixo de R$ 30 mil por lote residencial na base de cálculo.
- Apesar desses redutores, o peso tributário será maior: estimativas feitas anteriormente indicam que a tributação sobre loteamentos pode aumentar drasticamente. Em alguns cenários, há menção a aumentos de até cerca de 68,7% na carga tributária para loteamentos.
- Para empresas que agora podiam operar com alíquotas mais baixas (via lucro presumido, por exemplo), a mudança de regime significa repensar custo operacional e preços de venda de lotes.
Mesmo usando os redutores permitidos, a tributação sobre loteamentos/atividades de parcelamento de solo será sensivelmente mais alta do que no regime anterior. Isso tende a reduzir lucro líquido ou exigir preços maiores para manter margem.
Quais podem ser as consequências práticas da reforma tributária para loteadores e para o mercado imobiliário?
A reforma pode tornar loteamentos e vendas de lotes menos rentáveis, elevar o preço final dos lotes, reduzir a atratividade de projetos ou levar a um adiamento de lançamentos, com possível efeito de desaceleração no setor imobiliário.
Possíveis consequências:
- Menor margem de lucro: com tributação maior, a saída de caixa é maior, especialmente em projetos de loteamento de pequeno/médio porte, o que pode desestimular novos empreendimentos.
- Aumento no preço dos lotes: para compensar o custo tributário mais elevado, loteadores podem repassar parte ou todo o aumento para quem compra lotes, tornando terrenos mais caros para quem busca adquirir.
- Retardo ou cancelamento de projetos: empreendimentos planejados com margem apertada podem ser reavaliados ou adiados, até que o mercado estabilize e os custos se ajustem.
- Mais burocracia e necessidade de planejamento contábil e fiscal: com o IBS/CBS, redutores, créditos fiscais e declaração de dados ao novo registro (como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), será importante ter controle mais rigoroso dos custos, créditos e timing de operações.
- Redução da atratividade de loteamentos pequenos ou de baixa renda: como a margem de lucro diminui, loteadores podem priorizar empreendimentos maiores ou com perfil mais rentável, o que pode impactar oferta de lotes em regiões periféricas ou de menor poder aquisitivo.
No conjunto, a reforma muda a equação de risco/retorno dos loteamentos: quem já opera no setor terá de revisitar seus planos, e novos empreendedores podem ser mais cautelosos.
O que loteadores devem fazer agora para se preparar
A preparação para os impactos da reforma tributária para loteadores consiste em revisar planejamentos dos projetos, recalcular custos e margens, buscar assessoria contábil especializada e considerar adaptar estrutura societária para aproveitar créditos fiscais ou regimes transitórios.
- Simular o impacto da nova tributação: leve em conta os redutores (50% de alíquota, abatimento de R$ 30 mil por lote residencial novo, etc.) e compare com o sistema atual para ver se o negócio continua viável.
- Mapear o custo real do terreno, insumos, outorgas e serviços: com o novo regime, insumos e custos de construção podem ser usados para gerar crédito tributário, o que ajuda a reduzir a carga.
- Verificar prazos e regimes de transição: dependendo da data de aprovação do loteamento ou da venda, pode haver regras especiais temporárias (regime antigo ou alíquota reduzida).
- Acompanhar cadastro e obrigações no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro): será uma exigência para operações imobiliárias, com mais controle e fiscalização.
- Reavaliar preços de venda ou perfil do empreendimento: se os custos aumentarem demais, pode haver necessidade de repassar parte ao comprador, ou buscar loteamentos em outros modelos de negócio.
Fique atento às mudanças na reforma tributária para loteadores
A reforma tributária brasileira que institui o modelo de “IVA dual” com IBS e CBS traz mudanças estruturais para o mercado imobiliário. Não se trata apenas de uma adaptação de alíquotas, mas de uma reconfiguração da forma de tributar operações como loteamento, parcelamento de solo e venda de lotes.
Embora existam redutores e benefícios (como abatimentos fixos para lotes residenciais novos, e possibilidade de créditos sobre insumos), a carga tributária geral tende a aumentar em relação ao regime antigo. Isso pode reduzir margens, elevar preços e tornar projetos menos viáveis.
Para quem já atua no setor, ou pretende entrar nele, o momento exige atenção, planejamento e, de fato, uma reavaliação dos custos e modelo de negócio. A transição será gradual, o que dá tempo para adaptação, mas também impõe a urgência de revisar contratos, orçamentos e estratégias.
Confira como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário de forma geral!
