O registro de incorporação é um dos documentos mais importantes para quem pretende construir e vender imóveis na planta, como apartamentos em edifícios residenciais. Ele funciona como uma autorização oficial, registrada em cartório, que permite ao incorporador (quem organiza e vende o empreendimento) iniciar a comercialização das unidades antes mesmo da construção ser finalizada.

O que é registro de incorporação?

O registro de incorporação é um documento feito no cartório que autoriza a venda legal de imóveis na planta. Ele reúne todas as informações do projeto, como número de unidades, cronograma da obra e responsáveis técnicos, garantindo segurança para compradores e incorporadores.

Ele permite ao incorporador (quem organiza e vende o empreendimento) iniciar a comercialização das unidades antes mesmo da construção ser finalizada.

Na prática, é esse registro que dá segurança jurídica tanto para quem está vendendo quanto para quem está comprando. O documento detalha informações como o projeto aprovado pela prefeitura, a descrição do terreno, o número de unidades que serão construídas, os materiais que serão utilizados, prazos da obra, e quem são os responsáveis pela incorporação.

Sem esse registro, não é possível iniciar legalmente a venda das unidades de um prédio na planta. Por isso, ele é indispensável para empreendimentos imobiliários sérios e seguros.

Como funciona?

O registro de incorporação deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da localidade onde o terreno está situado. Para que ele seja aceito, o incorporador precisa apresentar uma série de documentos, como:

• Título de propriedade do terreno;
• Certidões negativas (de débitos, ações judiciais, tributos etc.);
• Projeto aprovado pela prefeitura;
• Memorial descritivo da obra;
• Cronograma de execução;
• Declarações do engenheiro ou arquiteto responsável;
• Contrato padrão de compra e venda das unidades;
• Entre outros documentos previstos pela Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias).

O cartório analisa todos os documentos e, se estiver tudo certo, realiza o registro de incorporação. A partir desse momento, o empreendimento está autorizado a ser comercializado. Isso garante que os compradores tenham acesso a todas as informações do projeto antes de fechar negócio.

Além disso, o registro impede que alterações significativas no projeto sejam feitas sem a ciência e o consentimento dos compradores.

É obrigatório ter registro de incorporação?

Sim. De acordo com a Lei nº 4.591/1964, o registro de incorporação é obrigatório para qualquer venda de unidades autônomas de um edifício em construção. Ou seja, se uma empresa ou incorporador quer vender apartamentos antes da conclusão da obra, precisa, obrigatoriamente, ter o registro de incorporação.

Caso a venda seja feita sem esse registro, o incorporador está cometendo uma irregularidade. Isso coloca em risco o comprador, pois não há garantias formais de que a construção será feita conforme o prometido. Além disso, o incorporador pode ser penalizado civil e criminalmente.

Vale lembrar que, mesmo após o registro de incorporação, o incorporador ainda precisa seguir outras exigências legais e normativas, como a obtenção do alvará de construção e a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) dos profissionais envolvidos.

Portanto, o registro de incorporação é um passo inicial e fundamental para garantir que o empreendimento seja comercializado legalmente e com segurança.

Como consultar registro de incorporação?

Consultar um registro de incorporação é uma forma de verificar se o empreendimento está legalizado e se todas as informações estão disponíveis conforme exige a lei. Essa consulta pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou região onde o empreendimento está sendo construído.

Veja como fazer:

1. Identifique o cartório responsável: cada imóvel é vinculado a um cartório específico, de acordo com a localização do terreno. Você pode pedir essa informação à prefeitura ou à própria incorporadora.
2. Peça a matrícula do imóvel: com a matrícula do terreno, é possível solicitar uma certidão de inteiro teor ou diretamente o registro de incorporação, que estará arquivado no cartório.
3. Verifique o conteúdo: no registro de incorporação, você encontrará:

• Dados do terreno;
• Nome e CNPJ do incorporador;
• Projeto aprovado
• Cronograma da obra;
• Número de unidades e suas especificações;
• Responsáveis técnicos;
• Condições de venda.

Caso você esteja comprando um imóvel na planta, é direito do comprador exigir a apresentação desse documento pela incorporadora ou pela imobiliária responsável. Ele serve como uma forma de garantir que o empreendimento esteja regularizado.

Como fazer registro de incorporação?

Para fazer o registro de incorporação, reúna os documentos exigidos por lei e protocole no Cartório de Registro de Imóveis onde o terreno está localizado.

O processo de registro de incorporação exige atenção e organização, pois envolve uma série de documentos e etapas. Veja um resumo de como fazer:

Reunir a documentação necessária

O incorporador deve providenciar diversos documentos, entre eles:

• Comprovação da propriedade do terreno;
• Certidões negativas de débitos;
• Projeto aprovado pela prefeitura;
• Alvará de construção;
• Memorial descritivo do empreendimento;
• ART dos engenheiros e arquitetos;
• Contratos-padrão de venda;
• Declarações financeiras, se necessário.

Solicitar o registro no cartório

Com a documentação completa, o incorporador deve protocolar o pedido no Cartório de Registro de Imóveis competente. O cartório fará uma análise jurídica e técnica da documentação.

Aguardar o deferimento

Se tudo estiver correto, o cartório faz o lançamento do registro no livro competente e arquiva todos os documentos apresentados. A partir daí, o incorporador poderá iniciar legalmente a comercialização das unidades.

Divulgação e vendas

Após o registro, os materiais publicitários e contratos de venda devem estar alinhados com as informações constantes no registro de incorporação. Alterações no projeto depois do registro só podem ser feitas com autorização legal ou com o consentimento dos compradores.

Esse processo garante transparência e segurança jurídica para todos os envolvidos no projeto.

Não deixe de providenciar o seu registro de incorporação

O registro de incorporação é um passo obrigatório e essencial na jornada de um empreendimento imobiliário. Ele protege os compradores, organiza o processo de venda e dá mais credibilidade ao projeto. Sem ele, a venda de imóveis na planta é ilegal e arriscada.

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